- 정비계획 수립대상 정비구역 지정 요건을...

  간략히 정리하여 봅니다. (서울시 도시 및 주거환경정비조례 제4조)

1. 주거환경개선구역

   호수밀도가 80 이상인 지역으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역

   a. 노후·불량건축물의 수가 대상구역안의 건축물 총수의 60퍼센트 이상인 지역

   b. 주택접도율 20퍼센트 이하인 지역

   c. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지(90제곱미터 미만의 토지를 말한다.),

      부정형 또는 세장형 필지 수가 50퍼센트 이상인 지역

2. 주택재개발구역

   노후·불량건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물수의 60퍼센트 이상이고,

   면적이 1만제곱미터(서울특별시 도시계획위원회가 심의하여 인정하는 경우에는 5천제곱미터) 이상

   으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역

   a. 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지, 부정형 또는 세장형 필지 수가 50퍼센트 이상인 지역

   b. 주택접도율이 40퍼센트 이하인 지역(단, 이 조례 시행 전에 고시된 2010 도시·주거환경정비

       기본계획상 주택재개발예정구역인 경우에는 50퍼센트 이하인 지역으로 한다)

   c. 호수밀도가 60 이상인 지역

   * 주: 부지면적 5,000제곱미터 이상인 지역으로서 단독주택재건축 정비사업을 위하여 광역단위로

          기본계획 또는 지구단위계획이 수립되어 가구단위(6미터이상 도로로 구획)로 중·저층(7층이하)

          규모의 사업을 시행하는 지역으로서

          노후·불량 건축물이 해당 지역안에 있는 건축물수의 60퍼센트 이상이거나,

          노후·불량 건축물이 해당 지역 안에 있는 건축물수의 50퍼센트 이상인 지역으로서

          준공 후 15년 이상 경과한 다세대 주택 및 다가구 주택이 30퍼센트 이상인 지역도...

          정비계획을 수립할 수 있다.

- 요건 용어정의

1. "호수밀도"란.... 정비구역 면적 1헥타아르(10000제곱미터=100MX100M) 당

                         건축되어 있는 건축물의 동수로서

                         다음의 기준에 따라 산정한 밀도를 말한다.

   a. 공동주택은 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로서

       세대수가 가장 많은 층의 소유권이 구분된 1세대를 1동으로 보며,

       나머지 층의 세대수는 계상하지 아니한다. 

   b. 신발생무허가건축물(기존무허가건축물 이외의 무허가건축물)은 건축물 동수 산정에서 제외한다.

   c. 정비구역 안의 존치 또는 사업의 완료된 공원과 존치되는 학교를 제외한 면적으로 산정한다.

   d. 단독 또는 다가구주택을 건축물 준공후 다세대주택으로 전환한 경우에는 구분소유등기에 불구하고

       전환 전의 건축물 동수에 따라 산정한다.

   e. 준공업지역 안에서 정비사업으로 기존 공장의 재배치가 필요한 경우에는 정비구역 면적중

       공장용지 및 공장 건축물은 제외하고 산정한다.

    f. 비주거용건축물은 건축면적당 90제곱미터를 1동으로 보며, 소숫점 이하는 절사하여 산정한다.

2. "부정형·세장형 필지"란... 1필지의 토지면적이 90제곱미터 이상이나 그 형상이 지나치게

                                      부정형하거나 좁고 긴 형태로서 사실상 건축대지로서 부적합하다고

                                      시장이 인정하는 토지를 말한다.

3. "주택접도율"이란...  정비기반시설의 부족여부를 판단하기 위한 지표로서

                               폭 4미터 이상 도로에 길이 4미터 이상 접한 대지의 건축물의 총수를

                               정비구역 안의 건축물 총수로 나눈 비율을 말한다.

                              (다만, 연장 35미터 이상의 막다른 도로의 경우에는 폭 6미터로 한다.)

4. "노후·불량건축물"이란...

    노후·불량건축물로 보는 기준은 다음과 같다.

    a. 철근·철골콘크리트, 강구조 공동주택 : 별표 1(첨부파일 참조)

    b. 1992년 1월 1일 이후 준공된 5층 이상의 건축물은 40년, 4층이하의 건축물은 30년

    c. 1982년 1월 1일부터 1991년 12월 31일까지 준공된 5층이상 건축물은 22＋(준공연도－1982)×2년,

                                                                           4층이하의 건축물은 21＋(준공연도－1982)년

    d. 1981년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년

 * 주1 : 상기의 공동주택 및 기존무허가건축물 이외의 건축물 중 다음에서 정하는

           내구연한의 3분의 2이상이 경과된 건축물도... 노후.불량건축물에 해당된다.

           a. 철근·철골콘크리트 또는 강구조 건축물 : 60년(단독주택을 제외한다)

           b. "a" 이외의 건축물 : 30년

 * 주2 : 건축물의 급수·배수·오수설비 등이 노후화되어

           수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물로서 조례로 정하는 

           노후·불량건축물은 다음과 같다.

           a. 기존무허가건축물

           b. 부엌·화장실·세면장 중 한가지 이상을 갖추지 못한 주택

           c. 급수·배수 또는 오수설비가 노후화되어 수선이 불가능한 건축물

           d. 그 밖에 규칙이 정하는 건축물

 * 주3 : 미사용승인건축물의 용도별 분류 및 구조는 건축허가 내용에 따르며,

           준공년도는 재산세 및 수도요금·전기요금 등 부과 개시년도로 한다.