건축물의 높이제한 기준 (서울시)
■ 건축물의 높이제한 기준 (서울시)
- 건축물을 건축하는데 있어서...
가장 많이 그리고 중요하게 검토되는 부분이... 건축물의 높이제한에 관한 법규인데...
서울시 조례를 기준으로 간략히 제 규정들을 정리하여 봅니다.
∙도로를 기준으로 하는 건축물 높이제한(도로 사선제한)
- 가로구역별 건축물 높이제한(건축조례 제33조)
*주: 가로구역이란... 도로로 둘러싸인 일단(一團)의 지역을 말한다.
1. 제1종전용주거지역 안에서의 주거용건축물의 최고높이는 2층 이하로서 8미터 이하로 하며,
주거용 이외의 용도에 쓰이는 건축물(주거용과 다른 용도가 복합된 건축물을 제외한다)의 높이는
2층 이하로서 11미터 이하로 한다.
(다만, 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 건축물은 제외한다)
가. 1층의 바닥이 지표면으로부터 0.5미터를 넘는 높이에 있는 건축물로서 그 0.5미터를 넘는 높이에
8미터를 가산한 높이가 12미터 이하인 건축물
나. 지붕의 경사가 3:10이상인 건축물로서 높이 12미터 이하인 건축물
2. 가로구역별 건축물의 최고높이가 지정·공고되지 않은 지구단위계획구역·도시환경정비구역 및 재정비
촉진지구 안에서의 건축물의 최고높이는...
가. 지구단위계획구역 안에서의 건축물의 최고높이는 해당 구역안의 건축계획에서 정하는 기준에
따른다.
나. 도시환경정비구역 안에서의 건축물의 최고높이는 「서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례」에서
정하는 기준에 따른다.
다. 재정비촉진지구 안에서의 건축물의 최고높이는 재정비촉진계획에서 정하는 기준에 따른다.
- 최고높이가 정해지지 않은 구역의 건축물의 높이제한 완화(건축조례 제34조)
* 주: 최고 높이가 정하여지지 아니한 가로구역의 경우 건축물의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터
전면(前面)도로의 반대쪽 경계선까지의 수평거리의 1.5배를 넘을 수 없다. -- (건축법 제60조3항)
(다만, 대지가 둘 이상의 도로, 공원, 광장, 하천 등에 접하는 경우에는 건축물의 높이를 해당 지방
자치단체의 조례로 따로 정할 수 있다.)
1. 둘 이상의 도로(교통광장을 포함한다)에 접하는 경우에 전면도로의 너비는 다음 각 호에서 규정하는
방법에 따른다.
가. 대지둘레 길이의 8분의1 이상 접한 도로 중에서 가장 넓은 도로의 너비를 적용한다.
(다만, 가장 넓은 도로보다 너비가 더 넓은 도로에 접한 부분에 대하여는 해당 도로의 너비를
적용할 수 있다.)
나. 대지둘레 길이의 8분의1 이상 접한 도로가 없는 경우에는 가장 많이 접한 도로의 너비를 적용한다.
(다만, 가장 많이 접한 도로보다 너비가 더 넓은 도로에 접한 부분에 대하여는 해당 도로의 너비를
적용할 수 있다.)
2. 대지와 도로 사이에 완충녹지가 있거나 도로반대쪽에 공원·광장·하천·철도·녹지·유수지·
자동차전용도로· 유원지·공공공지(이하 "건축이 금지된 공지"라 한다)가 있는 도로를 전면도로로
하는 대지안의 건축물은 건축이 금지된 공지를 전면도로의 너비에 포함하여 적용한다.
∙ 인접대지경계선을 기준으로 하는 건축물의 높이제한(일조권 사선제한)
- 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이제한(건축조례 제35조)
1. 주거지역(준주거지역을 제외한다)안에서 일조 등의 확보를 위하여 건축물의 각 부분을 정북방향의
인접대지경계선으로부터 띄어야 하는 거리는 다음 각 호와 같다.
(다만, 건축물의 미관향상을 위하여 너비 20미터이상의 도로(자동차 전용도로를 포함한다)에 접한 대지
(도로와 대지의 사이에 도시계획시설인 완충녹지가 있는 경우에는 그 대지를 포함한다) 상호간(대지
사이에 도로가 있는 양쪽 대지를 포함한다)과 너비가 각각 20미터 이상인 교차도로의 서로 다른
도로에 접한 2이상의 대지가 서로 접하는 경우 그 대지상호 간에는 그러하지 아니하다.)
가. 높이 4미터이하인 부분 : 인접대지경계선으로부터 1미터 이상
나. 높이 8미터이하인 부분 : 인접대지 경계선으로부터 2미터 이상
다. 높이 8미터를 초과하는 부분 : 인접대지경계선으로부터 당해 건축물의 각 부분 의 높이의
2분의 1이상
2. 「재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법 시행령」 제31조제1항에 따라 건축되는 복합형
상가건축물의 높이제한의 산정을 위한 배수기준은 다음 각 호와 같다.
가. 일반주거지역 : 3배
나. 준주거지역 : 4배
다. 준공업지역 : 4배
* 주: 제31조 (건축물의 높이제한에 관한 특례) -- 일반주거지역이나 준주거지역 및 준공업지역에
위치한 시장이 시장정비사업으로 공동주택을 갖춘 복합형 상가건물을 건축하는 경우에 건축물의
각 부분의 높이는 그 부분의 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 인접대지
경계선까지의 수평거리의 3배 이상 4배 이하의 높이 범위 안에서 지방자치단체의 건축에 관한
조례로 정한다.
3. 다세대주택의 경우 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면에서 직각방향으로 인접대지경계선까지의
수평거리는 1미터 이상으로 한다.
4. 영 제86조제2항제2호가목 및 나목에 따라 같은 대지에서 두 동(동) 이상의 건축물이 서로 마주보고
있는 경우에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각 호의 거리 이상을 띄어 건축할 것.
가. 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면이 서로 마주보는 경우 벽면의 직각방향으로 건축물 각 부분의
높이의 0.8배 이상, 법령에서 따로 정하지 아니한 그 밖의 경우 0.5배 이상
나. 도시형 생활주택 중 단지형다세대주택은 4미터 이상으로서 0.25배 이상
다. 가. 호에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 남쪽방향의 건축물 높이가 낮고,
주된 개구부의 방향이 남쪽을 향하는 경우에는 높은 건축물 각 부분 높이의 0.6배 이상,
낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.8배 이상
* 참고: (건축법시행령 86조 2항)
공동주택은 정북방향 일조권 기준에 적합하여야 할 뿐만 아니라 다음 각 호의 기준에 적합하여야 한다.
1. 건축물(기숙사는 제외한다)의 각 부분의 높이는 그 부분으로부터 채광을 위한 창문 등이 있는
벽면에서 직각 방향으로 인접 대지경계선까지의 수평거리의 2배(근린상업지역 또는 준주거지역의
건축물은 4배) 이하로 할 것
2. 같은 대지에서 두 동(棟) 이상의 건축물이 서로 마주보고 있는 경우(한 동의 건축물 각 부분이 서로
마주보고 있는 경우를 포함한다)에 건축물 각 부분 사이의 거리는 다음 각 목의 거리 이상을 띄어
건축할 것.
(다만, 그 대지의 모든 세대가 동지(冬至)를 기준으로 9시에서 15시 사이에 2시간 이상을 계속하여
일조(日照)를 확보할 수 있는 거리 이상으로 할 수 있다.)
가. 채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배
(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상
나. 가목에도 불구하고 서로 마주보는 건축물 중 남쪽 방향(마주보는 두 동의 축이 남동에서
남서 방향인 경우만 해당한다)의 건축물 높이가 낮고, 주된 개구부(거실과 주된 침실이 있는
부분의 개구부를 말한다)의 방향이 남쪽을 향하는 경우에는 높은 건축물 각 부분의 높이의
0.4배(도시형 생활주택의 경우에는 0.2배) 이상의 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상이고
낮은 건축물 각 부분의 높이의 0.5배(도시형 생활주택의 경우에는 0.25배) 이상의 범위에서
건축조례로 정하는 거리 이상
다. 가목에도 불구하고 건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설
또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상
라. 채광창(창넓이가 0.5제곱미터 이상인 창을 말한다)이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는
8미터 이상
마. 측벽과 측벽이 마주보는 경우[마주보는 측벽 중 하나의 측벽에 채광을 위한 창문 등이 설치되어
있지 아니한 바닥면적 3제곱미터 이하의 발코니(출입을 위한 개구부를 포함한다)를 설치하는 경우
를 포함한다]에는 4미터 이상
* 참고: (건축법시행령 119조 1항 5호)
- 건축물의 1층 전체에 필로티(건축물을 사용하기 위한 경비실, 계단실, 승강기실, 그 밖에 이와 비슷한
것을 포함한다)가 설치되어 있는 경우에는 법 제60조(도로 사선제한) 및 법 제61조제2항(채광방향
일조권 사전제한)을 적용할 때 필로티의 층고를 제외한 높이]로 한다.
--> (*주: 정북방향 일조권은 제외됨.)
(다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 목에서 정하는 바에 따른다.)
가. 법 제60조에 따른 건축물의 높이는 전면도로의 중심선으로부터의 높이로 산정한다.
(다만, 전면도로가 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따라 산정한다.)
a. 건축물의 대지에 접하는 전면도로의 노면에 고저차가 있는 경우에는 그 건축물이 접하는 범위의
전면도로부분의 수평거리에 따라 가중평균한 높이의 수평면을 전면도로면으로 본다.
b. 건축물의 대지의 지표면이 전면도로보다 높은 경우에는 그 고저차의 2분의 1의 높이만큼 올라온
위치에 그 전면도로의 면이 있는 것으로 본다.
나. 법 제61조(일조권 사선제한)에 따른 건축물 높이를 산정할 때 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의
지표면 간에 고저차가 있는 경우에는 그 지표면의 평균 수평면을 지표면(법 제61조제2항(채광방향
일조권 사선제한)에 따른 높이를 산정할 때 해당 대지가 인접 대지의 높이보다 낮은 경우에는
그 대지의 지표면을 말한다)으로 본다.
(다만, 전용주거지역 및 일반주거지역을 제외한 지역에서 공동주택을 다른 용도와 복합하여
건축하는 경우에는 공동주택의 가장 낮은 부분을 그 건축물의 지표면으로 본다.)
